1. Städtebaulicher Kontext
Der Bauplatz befindet sich in der Liesingbachstrasse, 1100 Wien /Rothneusiedl, am südlichen Stadtrand von Wien. In Gehweite befindet sich das Naherholungsgebiet Liesingbach. Die Liesingbachstraße ist eine verkehrsberuhigte Zone. Es gibt eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (Straßenbahn, Bus, und die U1 ab 2017 (950 m). Mit dem Auto ist man in zwei Minuten auf der S1 Richtung Schwechat oder Vösendorf. Südlich des Baublocks/ bzw. südlich der Rosiwalgasse liegen landwirtschaftlich genutzte Flächen, die als Zielgebiet ein großes Potential für eine zukünftige Stadtentwicklung darstellen. Künftig kann hier ein neuer, funktionell eigenständiger Stadtteil entstehen, der seine Attraktivität aus der Kombination von Wohnen und Arbeiten sowie Erholung und Freizeitaktivitäten gewinnt. Angestrebt wird ein Quartier mit hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität bei gleichzeitiger Berücksichtigung der übergeordneten Grünraumkonzepte Wiens. Aufgrund der komplexen Grundeigentumsverhältnisse hat sich die Mobilisierung der Potenzialflächen verzögert. Auf dem Bauplatz stehen zwei bestandsfreie Wohnhäuser (ein- und zweigeschossig), in schlechtem, d.h. nicht sanierungswürdigem Zustand die zum Abbruch vorgesehen sind. Der zu bebauende Bereich befindet sich derzeit, auf drei verschiedenen Grundstücken (197/1, 197/2 und 197/3), Einlegezahl (186). Die Grundstücke sin umzulegen, über Antrag (MA 64) ein Bauplatz zu schaffen.
Bauplatzgröße: 934m², Baufläche: 524m², Garten: 410m²
Bei den Nachbarliegenschaften handelt es sich Richtung Westen bei der Liesingbachstrasse 201 um ein erhaltungswürdiges Herrenhaus aus dem 18 Jhdt. mit angeschlossenem Garten/Park. Das Objekt überschreitet die lt. Flächenwidmungsplan max. Gebäudehöhe um 2 Meter.Im Osten liegt ein Eckgebäude mit einem Satteldach und Dachgauben. Im Sockelgeschoss dieses Gebäudes befindet ein Gastronomiebetrieb (Schnitzelhaus). Richtung Himbergerstraße befindet sich der Eingang zu einer Pension mit ca. 10 -12 Schlafplätzen und einem Frühstückstraum im EG, der mittels einer Terrasse mit dem Innenhof verbunden ist. Die max. Gebäude. und Firsthöhe wird komplett ausgenutzt. Die Traufenkante liegt bei 7,5m und die Firstkante bei 12m. Dachneigung variiert zwischen 30° und 45°. Gleich anschließend, Richtung Südosten folgt eine Wohnbebauung die sich bis zum Blockende zieht. Die max. Gebäudehöhe wird je nach Positionierung des Schnittes um 1- 2,5m überschritten. Es sind hier 2 Oberschoße und 2 Dachgeschoße in einer doppelhüftigen Typologie mit Innenerschließung ausgeführt worden.
Direkt gegenüber dem Bauplatz im Norden befindet sich der Vondrakplatz (begrünt mit Bäumen und Sitzmöglichkeiten) dahinter liegend eine katholische Kirche (Zum Heiligen Ägydius).
Die Liesingbachstraße ist geprägt von geschlossenen bis offenen Bebauungsarten mit 1-3 Vollgeschoßen, die Dachgeschoße sind mit Dachgauben ausgeführt worden. Die angrenzenden Bauten auf der Himbergerstraße sind mit 2 Vollgeschossen und 1-2 Dachgeschoßen ausgeführt. Die Dachform variiert von Satteldach und Staffelgeschoßen mit begrüntem Flachdach.
2. Bebauungsbestimmungen
Gemischtes Baugebiet, Gebäudeklasse I, maximale Gebäudehöhe 7,5m, geschlossene Bauweise
Besondere Bestimmungen:
Eine Unterbrechung der geschlossenen Bauweise ist zulässig keine festgesetzte Bebauungsdichte. Die Ausführung von Gauben und Erkern ist prinzipiell möglich (auf max. 1/3 bis 1/2 der Gebäudelänge);
Es handelt sich bei dem beabsichtigten Bauvorhaben um einen Wohnbau bestehend aus EG/1.OG/1.DG/2.DG mit 17 Wohneinheiten die eine variierende Nutzfläche von 40 - 85m² aufweisen. Der Bauplatz mit 20m Tiefe und einer gemittelten Länge von 31m ist 934m² groß, die Baufläche beträgt 625m² und der Garten 314m². Die Baufläche wird nur zur Hälfte bebaut. Die Restliche Fläche des Bauplatzes wird mittels eines begrünten Lichthofs, einem Vorgarten und Erschließungsflächen bespielt. Für die gemeinschaftliche Verwendung bleiben 314m² Garten über. Die geschlossene Bebauungsweise wir mit einem 7,5m breiten Vorgarten unterbrochen. Dadurch entsteht eine Sichtachse vom Vondrakplatz in den dahinter liegen Garten. Als Gebäudeform wurde eine U- Förmige Typologie gewählt. Die Erschließung erfolgt durch einem im Innenhof liegenden Laubengang, der von Westen ausreichend belichtet wird. Der Lift geht vom KG/ Tiefgarage bis in das 2.DG und ist freistehend. Er ist im breiteren Bereich des Lichthof platziert.
KG: Tiefgarage mit 8 Stellplätzen und Kellerabteile, inkl. Waschküche
EG: 1 barrierefreie Einheit für gewerbliche Nutzung, Fahrrad.- und Kinderwagenraum, Müllraum Richtung Liesingbachstraße, 2 barrierefrei Wohneinheiten mit eigenem Garten nach Süden orientiert, der Durchgang zum Gemeinschaftsgarten erfolgt in der Achse des Vorgartens;
1.OG /1.DG: Loggia und/oder Balkon/Terrasse Richtung Garten;
2.DG: mit Terrasse
Bebaute Fläche: 461,40 m²
Brutto Rauminhalt: 7402,70 m³
Brutto Geschossfläche: 2421,10 m²
Nutzfläche: 1355,20 m²
Wohnnutzfläche: 890,90 m²
Nutzfläche Ordination: 87,30 m²
3. Vorraussetzungen für die Anwendung des §69
Folgende Punkte des Bebauungsplanes werden überschritten:
1. Straßenseitige Gebäudehöhenüberschreitunmg um 1,50m > 7,5 +1,5 = 9m entspricht BK1
2. Straßenseitige Firsthöhenüberschreitung um 0,23m
3. Gartenseitige Gebäudehöhenüberschreitung um 1,26m
Ansonsten werden keine Bestimmungen des Flächenwidmung.- und Bebauungsplanes überschritten. Laut Bebauungsplan (BB) kann die geschlossene Bauweise unterbrochen werden. Die Kubatur wird nach oben ab dem 1. DG gestaffelt. Ähnlich dem Nachbargebäude auf der Himbergerstraße 42- 46,
welches die max. Gebäudehöhe um mehr als 2m überschreitet und lt. Planunterlagen (MA37) auch eine Ausnahmegenehmigung lt. §69 gewährt wurde.
§69 Abs.1, Z1-Z4
Um der örtlichen Bebauungsdichte zu entsprechen und einen sensibleren Umgang mit dem Bestand zu gewährleisten wird die geschlossenen Bauweise durch einen 7,5m breiten Vorplatz unterbrochen. Somit wird auf ein Volumen von 900m³ verzichtet. Die Ausführung mit EG, OG und zwei Dachgeschossen
fügt sich gut in die bestehende Struktur ein. Der Rhythmus von Vor- und Rücksprüngen, Durchblicken und wechselnden Bauhöhen in der Liesingbachstrasse wird durch die Staffelung der Geschosse und die Schaffung eines Vorgartens aufgenommen und fortgesetzt. Der Baukörper fügt sich gut in das
Bestandsgefüge ein und passt sich in Struktur und Charakter an die kürzlich errichtete großvolumige Wohnbebauung an.
§69Abs.2, Z2: - zweckmäßigere Flächennutzung
Laut Bebauungsbestimmungen könnte man bei einer max. Belegung eine Nutzfläche von 1600m² herstellen. Um eine zweckmäßigere Flächennutzung des Gebäudes als Wohnhaus mit hoher Lebensqualität zu erreichen werden nur ca. 1000m² verbaut. Durch die geringfügige Überschreitung der Bauhöhe und den Verzicht auf die max. mögliche Nutzfläche ist es möglich einen großzügigen Innenhof zu schaffen und die Trakttiefe zu veringern.
Durch diese Maßnahmen wird die Qualität des Wohnraumes in den folgenden Punkten verbessert und damit eine zeitgemäße Wohnsituation geschaffen:
Es wird eine Erschließung im Innehof geschaffen, die zu 100% natürlich belichtet ist. Das Haus wird durch dem gemeinschaftlichen Hof mit Blickbeziehungen über die Stockwerksgrenzen hinweg als Einheit wahrgenommen.
Der Großteil der Wohnungen ist ausschließlich natürlich belichtet. Ein Großteil der Wohnräume wird von zwei Seiten belichtet. Alle Wohnungen bieten die Möglichkeit der Querdurchlüftung.
Durch die Staffelung des Gebäudes ab dem 1. DG werden Räume geschaffen die die selbe Grundfläche aufweisen wie bei der Ausführung eines 45° Daches. Jedoch durch eine gleichbleibende Raumhöhe eine zweckmäßigere Nutzbarkeit der Fläche zulassen.
Durch die aufwendigere Ausführung des Gebäudes und den Verzicht auf mehr als ein drittel der möglichen Nutzfläche zugunsten einer höheren Wohnqualität hat die vorliegende Ausführung keinerlei positive ökonomische Effekte für den Bauherren.
4. Schlussfolgerung
Da laut Flächenwidmungsplan in der näheren Umgebung eine gelockerte Bebauungsdichte angestrebt wird, die mittels Freiräumen zwischen den Gebäudefronten Durchblick erlauben sollen und dadurch ein aufgelockert rhythmisches Stadtbild erzeugen, versucht die Bauführung diesen Kriterien zu entsprechen. Der
Flächenwidmung. - und Bebauungsplan wird dabei nicht unterlaufen.