Bestandsaufnahme und städtebauliche Beschreibung:
Der Bauplatz befindet sich in der Nachreihengasse 7, 1170 Wien, an der westlichen Grenze der Stadt am Beginn des Wienerwaldes und zeichnet sich durch seine Hanglage aus. Das Gebiet ist geprägt durch Kleingartenwohnhäuser zur ganzjährigen Nutzung sowie Wohnbebauungen der BK 1 in offener oder gekuppelter Bauweise. Die Nachreihengasse kann aufgrund ihrer Breite (Straßenfluchtlinie = 8m) keinen fließenden Gegenverkehr gewährleisten und ist dadurch als verkehrsberuhigte Zone anzusehen. Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetzt ist schlecht ausgebaut womit eine Abhängigkeit von PKWs gegeben ist. Die Errichtung von Ausreichend Parkmöglichkeiten ist notwendig. In unmittelbarer Nähe befinden sich Siedlungsgebiete aus der Zeit der Siedlerbewegung (Adolf Loos) und neu errichtetet Reihenhäuser im Kleingartenwohngebiet, sowie Wohnhäuser in unterschiedlichsten Ausführungen.Der zu bebauende Bereich befindet sich derzeit, auf zwei Grundstücken 565/2, 569/2 mit der gemeinsamen Einlegezahl 1743. Eine Festsetzung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes wurde ab dem 24.11.2015 für 18 Monate erteilt. Laut Bescheid MA64 - 904361/2015 ist keine Abteilungsbewilligung erforderlich.
Bauplatzgröße 1293m², max. bebaubare Fläche lt. WBO = 1293/3= 431m²
Baufläche 524m², bebaute Fläche = 301,2m²
Garten 900m²
Bebauungsbestimmungen
Flächenwidmung lt. Bescheid der MA64 vom 24.11.2015:
Wohngebiet, Bauklasse I, maximale Gebäudehöhe 7,5m
offene oder gekuppelte Bauweise, Staffelgeschoße sind zulässig.
An allen Baulinien ist das Errichten von Erkern untersagt.
Bauvorhaben:
Die Baufläche beträgt 1291m², der Bauplatz ist 378,7m² groß und die maximal bebaubare Fläche beträgt 430,3m² wovon 301,2m² oberirdisch bebaut werden. Die gärtnerisch auszugestaltenden Zonen haben eine Fläche ca. 900m². Die Unterirdischen Bebauungen auf Gärtnerisch auszugestaltenden Flächen dürfen max. 20% der Baufläche betragen. Womit sich für den Bauplatz ein Wert von 358m² ergibt, welcher mit 166m² nicht überschritten wird. Nach Absprache mit den Anrainer der angrenzenden Liegenschaft in der Nachreihengasse 9 mit der Grundstücksnummer 563/4, EZ 1224 wurde beschlossen das Bauwerk in gekuppelter Bauweise auszuführen. Die max. Bebaubarkeit bei gekuppelter Bauweise beider Liegenschaften beträgt lt. WBO 470m². Die maximale Ausnutzbarkeit des Nachbargrundstückes beträgt 146,3m². Woraus sich eine gemeinsame bebaute Fläche von 447,5m² (301,2+146,3) ergibt.
Es handelt sich bei dem beabsichtigten Bauvorhaben um ein Mehrparteienhaus bestehend aus KG mit Garage, EG, 1.OG, DG mit insgesamt 6 Wohneinheiten deren Nutzflächen zwischen 90 und 115m² variieren. Der von Nordwesten nach Südosten länglich orientierte Bauplatz ist im Mittel 67,8m tief und 18,6m breit. Er befindet sich an einem Westhang mit einer Neigung von ca 14% und fällt von der oberen bis zur unteren Grundstücksgrenze um ca. 5m. Das Kellergeschoss ist 493,2m² groß, wovon 275m² als Tiefgarage verwendet werden und ausreichend Platz für 6 PKW's und 30 Fahrradabstellplätzen bieten. Der restliche Teil des Kellergeschoßes wird für Kellerabteile, Hobbyräume, Kinderwagenabstellplätze sowie Haustechnikräume verwendet. Die vertikale Erschließung der Wohneinheiten erfolgt über ein zentral angeordnetes Treppenhaus. Im Vorgartenbereich soll, unter Schonung des Baumstandes, eine Trafostation errichtet werden, von der aus sowohl das Objekt Nachreihengasse 7, als auch die näher Umgebung erschlossen werden können.
Vorraussetzungen für die Anwendung des §69 Abs. 1 BO
Es wird beantragt die Baufluchtlinien des Bauplatzes der Nachreihengasse 7 um 4° zu drehen und somit einen rechten Winkel zur Grundstücksgrenze an der Nachreihengasse 9 zu erzeugen. Außerdem wird beantragt die Trafostation in den Bereich der Vorgartenzone zu platzieren.
Die Zielrichtung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes wird nicht unterlaufen, weil trotz der Neuinterpretation der Baufluchtlinien (Drehung um 4°) in Bezug auf Nutzung, Bauklasse, Gebäudehöhe und Bauweise der Widmung entsprochen wird. Der Bauplatz verringert sich durch diese Maßnahme um 1m². Die Kubatur wird nach oben ab dem 1. OG gestaffelt und an drei Seiten, ausgenommen an der Baulinie zur Straßenzugewandten Seite angeordnet, deren Summe die max. 100m² nicht überschreiten.
69 Abs.1, Z1 BO - Bebaubarkeit der benachbarten Grundflächen
Da die Gebäudekubatur die max. Ausnutzbarkeit lt. WBO nicht überschreitet kommt es zu keiner Beeinträchtigung des Lichteinfalls und der baulichen Ausnutzbarkeit der Nachbargrundflächen.
69 Abs.1, Z2 BO - Emissionen
Bezugnehmend auf das jeweilige Widmungsgebiet und der zulässigen Bauführung, welche die max. Ausnutzbarkeit nicht überschreitet, werden keine höheren Emissionsbelastungen entstehen.
69 Abs.1, Z3 BO - Stadtbild
Der Heuberg zeichnet sich durch seine prominente Geschichte der Klarheit von Geometrie und Formensprache aus (siehe Siedlung am Heuberg, Adolf Loos 1923/24).
Durch die Drehung der Baufluchtlinien um 4° wird ein Baukörper geschaffen der im Sinne des Erbes, den dieser Stadtteil aufweist, von unrhythmischen Rücksprüngen oder unrechtwinkeligen Ecken absehen kann. Es wird ein Volumen geschaffen das dem allgemeinen Konsens der Orthogonalität entspricht, der in der gesamten benachbarten Architektur zur Anwendung kommt.
BAUMASSENGLIEDERUNG:
Durch das Rückspringen der Ostfassade (Richtung Liegenschaft NRG 5) wird eine Baumassengliederung erzeugt, welche von der Nachreihengasse aus betrachtet, eine geringere Gebäudehöhe suggeriert. Durch diese Fassadenrücksprünge wird der Baukörper besser in das örtliche Erscheinungsbild integriert.
69 Abs.1, Z4 BO - Flächennutzung sowie Aufschließung
Die Drehung der Baufluchtlinien um 4° führt zu keinen grundlegenden Änderungen der Aufschließung.
69 Abs.2, Z2 BO - Zweckmäßigere Nutzung des Bauwerkes
Um eine zweckmäßigere Nutzung der Grundrisse zu erzeugen werden die Baufluchtlinien um 4° verdreht und somit ein rechter Winkel zur Grundgrenze auf der Nachreihengasse 9 geschaffen. Diese Maßnahme ermöglicht nicht nur orthogonale und somit zweckmäßigere Grundrisse sondern erzeugt auch einen klaren und orthogonalen Baukörper.
Durch diese Maßnahmen wird die Qualität, und vor allem die Nutzbarkeit (Einrichtung) des Wohnraumes verbessert. Die Baufläche verringert sich dabei um einen 1m².
Aus Sicht des Energieversorgers gehört die Nachreihengasse zu den am schlechtesten erschlossenen Gebieten Wiens. Um eine ausreichende Stromversorgung des Bauplatzes und der umgebenden Anrainer zu gewährleisten soll eine neue Trafostation auf dem Bauplatz errichtet werden. Die Positionierung des Transformators erfolgte in Absprache mit der MA19 , MA37 und dem Energieversorger (Wien Energie) in der Vorgartenzone nahe dem öffentlichen Gut, da von hier aus auch die nähere Umgebung besser angebunden werden kann.
An der Errichtung der Trafostation besteht daher auch ein öffentliches Interesse, da bestehende Defizite in der Versorgung des Gebietes behoben werden und gegenständlicher Trafo für die weitere Erschließung des Gebietes notwendig ist.
Schlussfolgerung
Die Neuinterpretation der Baufluchtlinien hat keinerlei Einfluss auf das Stadtbild, sowie Bauweise, Bauhöhe und erfüllt alle Vorgaben bezüglich der Ausnutzbarkeit laut Wiener Bauordnung. Es ändert sich lediglich die Geometrie der Wohnräume.